Нотариален акт

Към институциите: услуги и действия

Първо установете какво право е описано

Прочетете частта, която посочва кой придобива или чие право се признава, и в какъв обем. Актът може да се отнася до целия имот, идеална част, право на строеж или право на ползване. Вижте включени ли са към основния обект земя, общи части и принадлежности. Заглавието на документа и името на притежателя му не са достатъчни, за да определите всички права.

Кога е необходим друг нотариален акт

При нова продажба или дарение обичайно се съставя нотариален акт за съответната сделка. При изгубен екземпляр задачата е различна — да се получи препис от вече съществуващия документ. Наследяването също не изисква автоматично нов акт на името на наследниците. Преди да заявявате услуга, опишете настъпилата промяна и целта, за която ще използвате документа.

Къде да проверите вписания документ

Насочете търсенето към службата по вписванията по местонахождението на имота или към електронните услуги на Имотния регистър. Използвайте данните от отбелязването за вписване, а не само номера, даден от нотариуса. Ако стар документ не се открива онлайн, проверете възможността за архивно издирване. При загубен екземпляр може да се обърнете и към нотариуса или към лицето, което съхранява неговия служебен архив.

Каква е ролята на нотариалния акт

Нотариалният акт за сделка съдържа волеизявленията на участниците и оформя договор, за който законът изисква тази форма. Констативният акт има друга задача: удостоверява право на собственост, основано на установени придобивни факти. Нотариалната заверка на подпис върху обикновен документ не го превръща в нотариален акт. Това разграничение е важно, когато разполагате с предварителен договор, пълномощно или декларация и ги приемате за документ за придобиване.

Подготовка на нотариален акт за сделка

Нотариусът проверява собствеността на прехвърлителя и законовите предпоставки за сделката. От своя страна прегледайте проекта за съответствие с уговореното: предмет, дялове, цена, начин на плащане и предаване на имота. При участие чрез пълномощник трябва да се провери и представителната власт. Поставете въпросите за неясни клаузи преди подписването; устна уговорка, която не е отразена правилно в документите, може да доведе до последващ спор.

Как се установява право с констативен акт

Констативен нотариален акт се издава въз основа на надлежни писмени доказателства или при предпоставките за обстоятелствена проверка за придобиване по давност. Процедурата не превръща всяко ползване на имота в собственост. От значение са характерът на фактическата власт, приложимите ограничения и доказателствата за придобиването. Живеене като наемател или с разрешението на собственика не бива да се приравнява на владение на имота като свой.

Нотариален акт на името на наследодател

Старият акт остава част от документите за собственост и след смъртта на посочения собственик. Към него се изясняват наследниците и обстоятелствата по приемане на наследството, евентуално завещание, отказ, делба или последващо разпореждане. Удостоверението за наследници не доказва самостоятелно, че конкретният имот е принадлежал на починалия. Държането на хартиения акт от един наследник също не му предоставя по-голям дял от останалите.

Как да действате при изгубен акт

Потърсете първо сканиран файл, старо копие или документ, в който са цитирани данните на акта. С тях може да се издири вписаният документ и да се заяви подходящ препис. Ако номерата липсват, започнете със справка за лицето и периода на придобиване. Загубата на вашия екземпляр не прекратява собствеността и не е основание да се повтаря първоначалната сделка.

Копие, заверен и незаверен препис

Снимката или сканираният файл са удобни за предварителен преглед, но не заменят изисквания заверен препис. При заявяване от Имотния регистър се проверява и кой има право да получи документа. Заверен препис се издава на определения в Правилника за вписванията кръг лица; за други заявители незаверен препис е възможен при доказан правен интерес. Уточнете едновременно изискванията на получателя и основанието ви за достъп.

Защо да проверите вписването

Данните за вписване свързват нотариалния акт с книгите на съответната служба и позволяват проследяване на последващи действия. Вписването има предвиденото в закона действие, но не поправя пороци на сделката и не доказва, че посоченият приобретател още притежава правото. Когато използвате стар акт, проверете дали след него има прехвърляне, учредяване на чуждо право или друго относимо вписване.

Съпоставка със скица или схема

При одобрена кадастрална карта съпоставете описанието в акта с актуалните данни за съответния поземлен имот, сграда или самостоятелен обект. Различен номер може да произтича от нов план, а разлика в площта изисква изясняване, не автоматичен извод за придобита или изгубена собственост. При нужда от доказване на идентичност потърсете приложимите удостоверения и геодезическа помощ. Кадастралната промяна сама не прехвърля права.

Как се формират разходите

Поискайте разбивка, която отделя нотариалната такса, таксата за вписване, приложимия местен данък и разходите за необходимите документи. При сделка сумите зависят от вида на прехвърлянето и приложимата стойностна основа; при препис се плаща различна услуга. Не пренасяйте сметка за покупко-продажба към констативен акт или наследствен случай. Уточнете кои компоненти са включени в предварително посочената сума и кои ще се заплащат отделно.

Подготовка на документите

Представете на избрания нотариус наличния документ за собственост и обяснете основанието и целта на производството. За подготовката може да са необходими кадастрални документи, данъчна оценка, доказателства за наследяване или представителство и други относими удостоверения. Поискайте списък за вашия случай, включително кои данни ще се проверяват служебно. Не поръчвайте механично всички документи от чужд списък, преди да е изяснено какво действие предстои.

Оспорване на права и нотариални актове

Защитата зависи от това дали се оспорва признатото с констативен акт право, действителността на сделка или друго обстоятелство. Отмяната по чл. 537, ал. 2 ГПК се отнася до констативни нотариални актове, а не до актовете, удостоверяващи сделки. При конкуриращи се права подгответе документите за адвокатска преценка. Жалба до службата по вписванията не замества съдебното разрешаване на спор за собственост.

От проблема към подходящото действие

Формулирайте задачата с едно изречение: липсва ви екземпляр, предстои прехвърляне, не разполагате с документ за придобитото право или има несъответствие в описанието. След това подгответе наличните актове и кратка хронология на промените. За всяко разминаване посочете в кой документ се среща. Така може да се прецени дали са нужни препис, нотариално производство, кадастрална процедура или защита по съдебен ред.

Стъпка по стъпка

1. 1

   Разпознайте акта и реквизитите му

   Отбележете вида на акта, датата и издателя. Запишете отделно нотариалните данни и отбелязването за вписване.

2. 2

   Установете идентичността на имота

   Сравнете обекта и принадлежностите в документа с наличната скица или схема. Изяснете старите номера и адреси, вместо да ги приемате за различен имот.

3. 3

   Проследете промените след акта

   Потърсете по-късни прехвърляния, учредени права и тежести, които засягат същия обект или дял.

4. 4

   Уточнете необходимото производство

   Представете установения проблем и документите пред компетентния нотариус, служба или адвокат, преди да поръчвате допълнителни удостоверения.

Практически чеклист

• ✓Съберете наличните екземпляри и копия.
• ✓Запишете службата и реквизитите на вписването.
• ✓Уточнете необходимата скица или схема.
• ✓Подгответе доказателствата за придобиването.
• ✓Съгласувайте нужните удостоверения и декларации.

Често задавани въпроси

Официални източници