Имотен регистър

Към институциите: услуги и действия

Какво съдържа Имотният регистър

Агенцията по вписванията поддържа информация за актове относно собствеността и други вещни права върху недвижими имоти, както и за ипотеки, възбрани и други обстоятелства, подлежащи на вписване. Резултатът от търсенето показва регистрирани действия, а не готово правно заключение кой притежава имота днес. За такъв извод трябва да се проследят основанията за придобиване и последващите промени, включително съдържанието на относимите документи.

Изберете справка според въпроса

Започнете с конкретната цел: издирвате ли акт, проверявате ли вписвания на определено лице, или проучвате отделен имот? За първоначално ориентиране служат електронните справки. Когато трябва официално да удостоверите вписванията за имот и период, разгледайте услугата за удостоверение. Ако ви е необходим самият текст на вписания акт, търсете препис. Тези резултати не се заменят взаимно, дори да се отнасят до една сделка.

Какво означава полученият резултат

Преди да четете списъка с актове, проверете за кого или за кой имот е изпълнена заявката, коя служба обхваща и какъв период е зададен. Резултат без намерени вписвания означава липса на съвпадения в този обхват, а не непременно липса на права или тежести. За време преди воденето на електронния регистър може да е необходимо издирване в архива на съответната служба.

Достъпни действия през официалния портал

В ЕПЗЕУ можете да заявявате справки чрез отдалечен достъп и да подавате заявления за удостоверения и преписи. Разделяйте подаването на заявление от получаването на готов документ: отделните услуги имат различен ред за изпълнение и получаване. Преди да започнете, отворете описанието на избраната услуга и проверете приложенията, необходимото удостоверяване на самоличността и дали получавате електронен резултат или документ по друг посочен начин.

Определете обхвата преди заявяване

Запишете какво трябва да установите и с какви данни разполагате. При проверка на наследствен имот например търсене само за един наследник няма да обхване вписванията на името на наследодателя. При стар акт проверете службата по местонахождението на имота и периода, за който има електронни данни. Не стеснявайте търсенето до удобна начална дата, ако така изключвате част от историята, която ви интересува.

Разлика между Имотния регистър и кадастъра

Кадастърът описва местоположението, границите и характеристиките на обектите и съдържа данни за заявените права и техните носители. Имотният регистър дава достъп до информация за вписаните актове. Нито кадастралният идентификатор, нито името в кадастралния регистър сами установяват собствеността. Използвайте скицата или схемата, за да свържете проверявания обект с документите за права, особено когато старото описание е по предходен план.

Справка за документ

Изберете тази справка, когато издирвате вече известен акт. Подгответе службата по вписванията и наличните данни за вписването — година, входящ номер, акт, том или книга според полетата на услугата. Номерът на нотариалното дело не е непременно номерът на вписания акт. Получената информация помага да разпознаете документа, но не замества препис от съдържанието му и не представлява пълна проверка на имота.

Справка по лице

Порталът предлага отделни справки за лице в избрана служба и във всички служби по вписванията. За общото търсене се използва идентификатор на лицето — например ЕГН, ЛНЧ или ЕИК според случая, а не само съвпадение на имена. Националният обхват не премахва ограниченията на електронните данни: вписванията отпреди началото на електронния регистър в съответната служба може да изискват проверка на място.

Справка по имот

При търсене на имот използвайте данните от документа за собственост и наличната кадастрална идентификация. Уточнете дали проверявате поземлен имот, сграда или самостоятелен обект: апартаментът и земята под сградата не са един и същ обект на търсене. Ако има разделяне, обединяване или промяна на номерацията, проследете и предходните описания. Празен резултат по нов идентификатор не е достатъчен извод за по-старата история.

Кога е нужно удостоверение

Електронната справка предоставя информация от базата данни; удостоверението е отделно издаден официален документ за вписванията, отбелязванията и заличаванията в заявения обхват. При удостоверение за определен период извън него остават действията от друго време. Уточнете с получателя на документа дали му е нужно удостоверение за имот или за лице и за какъв период. Разпечатването на електронна справка не я превръща в удостоверение.

Получаване на препис от вписан акт

Преписът възпроизвежда вписания документ и позволява да прочетете уговорките и описанието на правата. Достъпът до него не следва автоматично от публичността на справките. От 15 януари 2026 г. се прилага променен режим: заверени преписи получават определените в Правилника за вписванията лица, а други заявители могат да поискат незаверен препис при доказан правен интерес. Подгответе и документите, които установяват качеството ви на заявител.

Ипотеки, възбрани и свързани вписвания

Когато откриете ипотека или възбрана, проверете дали има последващо отбелязване или заличаване и за кое точно вписване се отнася то. Думи като „заличаване“ в списъка не означават, че всички тежести са отпаднали. Отделно обърнете внимание на вписани искови молби и права на трети лица. Значението на всяко действие зависи от документа, засегнатото право и връзката с останалите вписвания, а не само от датата му.

Профил, удостоверяване на самоличността и такси

За справките чрез отдалечен достъп е необходим регистриран достъп в ЕПЗЕУ с поддържано средство за автентикация. Самото наличие на потребителско име и парола не изчерпва изискванията за всички действия. Преди плащане проверете избраната услуга, размера на таксата и указания начин за разплащане. При заявление за препис може да са необходими и доказателства за правото ви да го получите, независимо че вече сте идентифицирани в портала.

Проследете връзките между актовете

Направете кратка хронология: придобиване, последващо прехвърляне, учредяване на право, ипотека, отбелязване или заличаване. За всяко действие запишете засегнатия имот и дали се отнася до целия обект или до идеална част. Разграничавайте датата на документа от датата на вписването. Ако запис препраща към друг акт, включете и него в проверката; само последният ред от справката рядко обяснява цялата последователност.

Какво да проверите преди покупка

Изискайте документа, с който продавачът обосновава правата си, и уточнете какво точно предлага: целия имот, идеална част или ограничено вещно право. Съпоставете това с вписванията и с реално показания обект. Обсъдете с нотариус или адвокат обхвата на проверката и момента за актуализирането ѝ преди сделката. Регистърът не заменя огледа и от него не може да разберете кой фактически обитава имота и на какво основание.

Грешки, които променят извода

Намереният акт за покупка може да е последван от продажба, а записът за лице може да го посочва като продавач, не като приобретател. Също толкова подвеждащо е да се пропусне, че сделката засяга само идеална част. При прегледа отбелязвайте ролята на всяка страна и обема на правото. Списъкът с резултати не е списък на имотите, които лицето притежава в момента.

Кога е необходима индивидуална помощ

Потърсете адвокат или нотариус, когато от документите не става ясно как продавачът е придобил целия предлаган дял, има конкуриращи се актове или вписан съдебен спор. За разминаване в местоположение и граници може да е необходим и правоспособен геодезист. Подгответе не само последния акт, а намерените документи, резултатите от справките и конкретния въпрос. Така помощта ще бъде насочена към установеното противоречие.

Стъпка по стъпка

1. 1

   Определете търсения резултат

   Решете дали ви трябва информация за вписвания, удостоверяване на обстоятелства или съдържанието на конкретен акт.

2. 2

   Подгответе точните реквизити

   Съберете идентификатора на лицето или имота, данните за акта и необходимия период. Отделете нотариалните номера от номерата по вписването.

3. 3

   Заявете услугата в ЕПЗЕУ

   Отворете раздела за Имотния регистър, прочетете условията и изпълнете изискванията за достъп, приложения и плащане.

4. 4

   Свържете резултатите по дати и права

   Отбележете кои действия засягат един и същ имот и дял. Проверете препратките към предходни актове и последващите заличавания.

Често задавани въпроси

Официални източници